Il notaio dietro l’angolo con Antonio Marzi: Chi vuole comprare casa, si affretti

Un po’ di respiro nelle imposte sugli acquisti immobiliari.  Un gentile lettore domanda:
“Sto per andare in pensione ed ho necessità di investire la liquidazione: acquisterei un piccolo appartamento da affittare, per arrotondare la pensione. Mi è stato detto che le imposte sull’acquisto sono diminuite, però mi è stato anche consigliato di affrettarmi, e non capisco perchè”.
Caro lettore, in effetti Le hanno dato un buon consiglio.
Dal 1° gennaio di quest’anno, se vende un privato (o se si tratta di un alloggio e la vendita avviene dopo cinque anni dalla fine dei lavori o se vende una impresa che non ha costruito o ristrutturato l’abitazione) chi compra deve pagare al Notaio – che la versa allo Stato – l’imposta di registro, la quale è leggermente diminuita. Infatti l’imposta ammontava al 10% che si riduceva al 3%, e ad Euro 336,00 per la “prima casa” ed addirittura al 18% per i terreni agricoli; il tutto oltre Euro 320,00 per bollo e tasse ipotecaria e catastale. Invece dal 1° gennaio l’imposta è complessivamente del 9%, oltre Euro 100,00 per le imposte di trascrizione e catasto. Per la prima casa si riduce addirittura al 2% e per i terreni agricoli sale al 12%; a cui vanno sempre aggiunte i 100 Euro innanzi indicati, e non si pagano più i detti Euro 320,00.
Pertanto vi è un piccolo vantaggio. Occorre però dire che l’imposta minima è salita a complessivi Euro 1.100,00: quindi il costo degli atti più piccoli è notevolmente aumentato.
Se la vendita avviene da una impresa entro cinque anni dalla fine dei lavori, si paga invece l’Iva e sostanzialmente non vi è nessun  vantaggio.
Per la “prima casa” è necessario, per l’imposta di registro (per l’Iva è diverso), che l’alloggio non sia in categoria catastale A/1, A/8 e A/9. Inoltre, chi compra deve essere residente nel Comune dove si trova la casa; oppure vi si deve stabilire in 18 mesi dell’acquisto (esistono poi altri casi: svolgimento della propria attività in quel Comune; acquisti da italiani all’estero o da particolari categorie di lavoratori: appartenenti alle Forze Armate, ecc.);  ed infine che chi compra non sia titolare da solo o con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel Comune dove si trova quella comprata.
L’imposta di registro (e non l’Iva) si applica sul cd. “valore catastale”, il quale si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( e cioè la rendita che il Catasto ha attribuito all’unità immobiliare ai fini fiscali), per i coefficienti stabiliti periodicamente (attualmente 126, che si riduce a 115,50 per “prima casa”: pertanto per un alloggio con rendita di Euro 1.000,00, e non prima casa, il “valore catastale” è di Euro 126.000,00). Ciò ha costituito finora un correttivo all’aliquota dell’imposta di registro, notevolmente gravosa sugli alloggi nei succitati ammontari del 10% e del 3%.
Ritengo che sia un buon consiglio quello che Le è stato dato di accelerare l’acquisto: è in corso (ed in taluni Comuni è già stato ultimato: ad esempio Roma centro) l’aggiornamento e l’aumento delle rendite catastali, che determina un conseguente aumento dell’importo da pagare. E’ infatti abbastanza noto che normalmente il “valore catastale” degli alloggi è inferiore al valore di mercato e, poichè attualmente le “esigenze di cassa” hanno carattere prioritario per l’Amministrazione Pubblica, attraverso la revisione degli estimi si otterrà una maggiore imposizione fiscale.